Was sind Hypotheken und wie funktionieren sie?

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Eine Hypothek bezeichnet die finanzielle Belastung einer Immobilie oder eines Grundstücks. Der Hypothekennehmer tritt Rechte an seinem Besitz ab und erhält dafür andere Leistungen in Form eines Darlehens. 

Eine Hypothek wird häufig als Sicherungsmittel für Kredite eingesetzt. Die Höhe der Hypothek ist abhängig von dem Wert des Grundstücks.

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Dieser Artikel gibt Auskunft darüber, wie eine Hypothekaufnahme erfolgt und was im Falle einer Nichteinhaltung der Rückzahlungsforderungen passiert.

Was sind Hypotheken und wie funktionieren sie?

Wie funktioniert eine Hypothek?

Wird beispielsweise ein Kredit aufgenommen oder besteht eine andere Form einer persönlichen Forderung, kann als Sicherung dieser Forderung eine Hypothek dienen. Sie entsteht mittels der Einigung zwischen dem Eigentümer eines Immobilienbesitzes und dem Inhaber der persönlichen Forderung. Diese vereinbaren eine sogenannte Zweckbestimmungserklärung miteinander und es erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch.

Hypothek und Forderung sind fest miteinander verbunden. Tritt der Inhaber der Forderung diese an jemanden ab, wenn diese bereits durch eine Hypothek gesichert ist, wird auch die Hypothek auf den neuen Inhaber der Forderung übertragen – Hypothek und Forderung sind somit akzessorisch. Eine übertragene Hypothek wird als Verkehrshypothek bezeichnet.

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Hinsichtlich der Rückzahlung besteht ein Unterschied zwischen einer Festzinshypothek, bei der die Zinsen vertraglich fixiert sind, und einer Gleitzinshypothek, bei der der Kreditgeber den Zinssatz den Veränderungen auf dem Kapitalmarkt anpassen darf.

Werden die Forderungen fällig und der Schuldner kann diese nicht begleichen, kann der der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung erwirken. Der Erlös der Zwangsvollstreckung wird zur Begleichung der Forderungen genutzt.

Wenn der Schuldner nach und nach die Forderung tilgt, besteht die Hypothek in der Konsequenz nur noch über den Betrag der restlichen Forderung. Der bereits gezahlte Teil wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt. Ist die Forderung komplett getilgt, kann die vorher bestehende verdeckte Grundschuld in eine offene Grundschuld umgewandelt werden. Dies erfolgt über einen Notar beim Grundbuchamt.

Hypothek und Grundschuld

Sowohl Hypothek als auch Grundschuld gehören zu den Grundpfandrechten. Der größte Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht darin, dass bei einer Grundschuldforderung und Immobilie nicht akzessorisch miteinander verbunden sind. Dies bietet dem Immobilieneigentümer mehr Freiheiten, da er die Grundschuld unabhängig von der Forderung übertragen kann oder für andere Forderungen als Sicherheit verwenden kann. Dies hat zur Folge, dass sich immer mehr Eigentümer für die Grundschuld anstelle einer Hypothek entscheiden.

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